2022-2023年合肥新房市场最让人意想不到的就是瑶海区的爆发，东部新中心、置地中心、墨香轩屡屡摇号，并不乏千人登记，热度与往年完全不可同日而语。

(资料图片)

凤凰涅槃肯定不是一蹴而就，而是多方面因素共同作用的结果，今天班长抛砖引玉，和大家来简单聊聊这个话题，再来看一下瑶海区一些楼盘的供存情况。

楼市要想热，供需关系跑不了！我们先来看一下瑶海区逐年供地情况：

2016年瑶海区出让1016.45亩土地，仅次于1061亩的长丰县，也诞生了地王，区域库存持续走高。不过随着合肥历史最严调控的出台，楼市由热转冷，本就弱势的瑶海楼市，新房市场异常艰难。

反馈到土地市场，就是土地难卖了，2017年仅出让了140.87亩土地，经过一年的去化之后，2018年又出让453.55亩土地，后面楼市又陷入低谷，土地市场也同样低迷。2019年出让286.7亩土地，2020年出让264亩。

随着2020年末新一轮行情到来，瑶海区选择控制供地的频率和数量，2021年仅出让393.31亩居住用地， 2022年瑶海区才加大供应量，出让1276.94亩。

图源：第一房研究院

从上面可以看到，2016年之后有几年时间，由于二级市场低迷，一级市场成交也非常少，属于被动控地。而在2020年后，瑶海区供地数量更多还是主动的选择，各区域楼市行情，都离不开供需关系影响。

近7年瑶海区供应年均面积62.4万㎡，年成交面积61.8万㎡，整体供需平衡。成交量整体呈上升趋势，从2020年开始面积供应面积小于成交面积，库存快速被去化，截止2023年2月，瑶海区库存13.74万㎡，去化周期仅2.77个月。

图源：第一房研究院

而在供需关系之外，班长觉得让瑶海楼市走出困境的关键因素还是价格！

其实合肥近年不止是瑶海区，整体土地供应量都比较低，而且随着限价的一次次提升，如果预算不高，尤其在2万以下这个区间，可选择空间很窄。

这时候东部新中心的伟星东新壹号来了，毛坯1.55的限价，地铁口、南淝河、和平小学新本部，加上房企目前在合肥如日中天，以这个价格很难不吸引购房者的关注，也成为了瑶海楼市的新起点。

后面龙湖学樘府、远大九璟湾的价格依然维持在2万以下，在遍地2万+的市场下，这个价格具有优势，位置和配套也相当能打，逢开必摇的文一墨香轩也是1.7万的价格居头功。

当然，还有一个容易被忽视的重点：在瑶海区拿地的房企！合肥一些板块由盛转衰，原因很多，但离不开一条：无品牌房企进入。

但我们看瑶海区，近年龙湖天璞、龙湖天玺、龙湖学樘府、伟星玖玺台、伟星长江赋、伟星东新壹号，还有引爆2023年楼市的置地中心！

目前瑶海区在售楼盘仅置地中心栢悦天翠、文一墨香轩、龙湖上城、文一繁华轩、城建琥珀东樾里、保利海上明悦、伟星东新壹号、远大九璟湾、越秀星汇君澜、龙湖亚伦学樘府、保利时光印象等几个楼盘。

2023年也仅供应了两宗地块，分别被中铁建、四川邦泰拿下，面积也仅有33亩和69.02亩。下面我们一起来看看瑶海区新房具体的库存情况：

一、置地中心栢悦天翠，定位为栢悦系产品，楼盘位于花冲路与新安江路交口，住宅面积108-280平米，共规划38栋楼2254套房源，目前已经首开了南地块的1067套房源，还剩余北地块1187套房源。

二、文一墨香轩

这是文一最近几年热度最高的项目了，共规划共规划7栋10层洋房和2栋17层小高层， 5批次登记9栋楼，全部达到摇号条件，需要公证摇号。

目前所有楼栋全部推出并结束选房，2022.11.25-2023.4.17，整个项目基本清盘。

三、龙湖亚伦学樘府

2023年合肥一季度(1-3月)新建商品住宅成交套数TOP10榜单，龙湖学樘府位列第三名，销售成绩非常出色，最后一栋楼已于3月29日开盘。

龙湖亚伦学樘府9月23日拿地，12月17日首次登记536套房源，1月17日二次登记，从拿地至基本清盘仅6个月时间，龙湖速度再次体现，项目共规划9栋住宅729套房源，目前所有楼栋已经全部推出，仅剩余少量尾盘在售。

四、伟星东新壹号

伟星东新壹号这个楼盘的意义对于东部新中心、对于瑶海区不用班长多说了，大家都了解。作为瑶海区第一个触发摇号的楼盘，首次推出584套房源，登记人数还达到了2321人之多，堪称顶流。

项目共规划20栋楼1355套​房源，目前已经登记两批次1203套房源，还剩余G25、G26两栋楼152套房源。

五、保利时光印象

保利时光印象定位快销盘，在市场热度较高时依然选择直接上分销，属于如果不是有登记系统，你不知道什么时候开盘、什么时候又悄悄卖完的。

保利时光印象共规划11栋住宅楼790套房源，最后1栋楼已于2022年12月29日加推，目前仅剩余数量非常少的底楼房源，基本可以算是清盘。

六、远大九璟湾

九璟湾位置非常好，紧邻南淝河，容积率也比较低，远大也差异化的规划了板块没有的洋房产品，所以虽然毛坯价与伟星装修价持平，但并没有影响到楼盘的热度，每次登记必然触发摇号。

远大九璟湾共规划16栋楼631套房源，目前已经进行5批次推出了13栋楼507套房源，仅剩余Y7、Y9和G18号楼124套房源也已经领证，即将清盘！

七、龙湖上城

由于位置、高架、价格等多方面原因，龙湖上城可以说是龙湖销售最困难的楼盘。

龙湖上城共规划11栋住宅楼（1栋回购租赁），共有10栋楼723套房源，已经分3批次推出了9栋楼635套房源，还剩余G1号楼88套房源未登记，前期推出的楼栋还剩余部分房源。

八、文一繁华轩

由于位置、环境和价格的原因，繁华轩远远没有墨香轩的热度，也没有龙湖上城的品牌影响力，所以销售非常艰难。

文一繁华轩共规划7栋住宅楼342套房源，由于容积率仅有1.6，整个小区以洋房为主，目前已经启动2批次登记，共推出4栋楼212套房源，不过开盘后还剩余不少房源，文一繁华轩还剩余3栋洋房130套房源未推出。

九、越秀星汇君澜

越秀星汇君澜是越秀共规划11栋高层1023套房源，已经分5批次推出9栋楼813套房源，持续有房源在售，剩余B1、B2两栋大高层210套房源。

十、保利海上明悦

保利海上明悦是2016年合肥地王，也可以算是最惨地王，由于拿地成本实在太高，价格放到今天依然没有凸显性价比，目前已经是现房， A1、A12依然还有部分房源在售。

十一、城建琥珀东樾里

城建琥珀东樾里分两个地块开发，东侧地块共有9栋8层洋房，2栋18层小高和2栋自持租赁的大高层，西侧地块共有9栋洋房，3栋18层小高和1栋自持租赁的大高层。

最大的优势就是洋房比较多，不过价格结合位置、品牌，并没有竞争力，洋房精装均价21012.35元/㎡，小高精装均价18699.95元/㎡，整个小区可售房源约有852套。

目前已登记4批次5栋楼216套房源，不过销售情况十分不理想，售出的不到一半，而未推房源还有636套。

十二、名邦紫庐轩

名邦紫庐轩为待售新盘，共规划3栋住宅楼，面积110-123平米，装修交付，毛坯限价19555元/平米，也是竞品质楼盘之一，整个小区一共只有251套房源。目前3栋正在登记，109/117平，单价2.2到2.3万。

十三、2023年第一次供地两宗地块

中铁建拿下瑶海区01地块，面积33亩，容积率2.2，现在楼盘规划面积都偏大，如果以平均120平计算，也只有400套房源左右。

四川邦泰拿下瑶海区02地块，占地69.02亩，容积率1.8，如果以平均120平计算，共有690套房源左右。

从数据统计上可以看到，瑶海区库存已经非常少了，仅有置地中心、城建琥珀东樾里、越秀星汇君澜、名邦紫庐轩剩余房源稍多，整体市场已从大家印象中的供大于求变成了供小于求。

但需要注意的是，瑶海区楼盘的冷热分化比其他区更加明显，热度集中在东新及其他有限的几个楼盘上，既有千人摇号，也有卖到现房或者会卖到现房的楼盘。而且热门板块和楼盘清盘后，其他楼盘也很难获得购房者青睐，会在其他区域进行选择。

不过按今年的土地供应计划，瑶海区今年会加大土地供应量，由于东部新中心土地修复还需要时间，今年重点供应的位置可能就是大费片区了。